Ndërkohë që në Shqipëri debati mbi zhvillimet turistike në zona të mbrojtura ka përshkallëzuar në protesta masive të cilat kanë hyrë në javën e dytë, një histori nga Greqia tregon sa të ndërlikuara mund të bëhen projektet e mëdha kur përballen me ligjet mjedisore.

Rasti i ishullit Makri në Greqi tregon se edhe kur një territor është privat, i bukur dhe në dukje "i përsosur" për turizëm luksoz, zhvillimi nuk është gjithmonë i mundur, sidomos kur përplaset me ligjet mjedisore, historinë e pronësisë dhe kufizimet e zhvillimit të tij.

Makri është një ishull i pabanuar në detin Jon, rreth 4 kilometra larg bregut kontinental të Greqisë. Ai është pjesë e ishujve Echinades, një grup ishujsh që sipas mitologjisë greke u krijuan kur perëndia e lumit Achelous ktheu disa nimfa në gurë. Sot, disa prej këtyre ishujve janë në pronësi private; ndër pronarët më të njohur në zonë është edhe Emiri i Katarit, Sheikh Tamim bin Hamad Al Thani, i cili zotëron disa prej tyre.

Në dokumente, Makri duket si ëndrra e çdo investitori: pothuajse 100 hektarë natyrë mesdhetare, pa turistë, pa ndërtime moderne, pa port, pa shtëpi dhe pa infrastrukturë. Në ishull ndodhen vetëm rrënojat e një kishe, një cisternë uji për mbledhjen e ujit të shiut dhe një ndërtesë e vogël.

Pikërisht për këtë arsye, çmimi i tij fillestar në ankand duket i pazakontë: 247 mijë euro. Për krahasim, në shumë tregje europiane, përfshirë edhe Shqipërinë, kjo shumë nuk mjafton as për një apartament mesatar. Por në rastin e Makrit, çmimi i ulët nuk lidhet me mungesën e bukurisë natyrore, por me vështirësinë ekstreme për ta zhvilluar.

Ishulli është blerë për herë të fundit në vitin 1991 nga një biznesmen, por aktualisht ndodhet në duart e administratorëve ligjorë. Për vite me radhë ka pasur përpjepje për ta shitur, madje në disa lista online është reklamuar deri në 8 milionë euro. Në një ankand të vitit 2022, çmimi fillestar ishte 1.5 milionë euro. Tani, vlera ka rënë ndjeshëm.

Arsyeja kryesore është se Makri vjen me një listë të gjatë problemesh ligjore dhe kufizimesh mjedisore. Sipas dokumenteve të ankandit, ishulli është i përfshirë në hipoteka, pretendime tatimore, qira të kundërshtuara, veprime nga kreditorë dhe mosmarrëveshje të gjata me shtetin grek.

Por edhe nëse një blerës do t’i zgjidhte këto mosmarrëveshje, ndërtimi do të ishte jashtëzakonisht i vështirë.

Në të kaluarën ka pasur plane për ndërtimin e një resorti luksoz në Makri, por projekti ka ngecur pikërisht për shkak të kufizimeve të forta ligjore dhe mjedisore. Ishulli konsiderohet me rëndësi ekologjike dhe klasifikohet si zonë pyjore. Kjo do të thotë se çdo pastrim i territorit, ndërhyrje në natyrë apo ndërtim do të kontrollohej rreptësisht nga legjislacioni grek dhe rregullat e Bashkimit Europian.

Për më tepër, ligjet greke për mbrojtjen e vijës bregdetare janë ndër më të rreptat në Europë. Çdo ndërhyrje pranë bregut do të kërkonte leje të shumta dhe vlerësime të hollësishme. Dokumentet e ankandit paralajmërojnë se çdo projekt ndërtimi në ishull mund të kërkojë deri edhe një dekret presidencial.

Kjo është arsyeja pse ekspertë të tregut të ishujve privatë thonë se Greqia është një nga vendet më të vështira për blerësit që ëndërrojnë të kthejnë një ishull të paprekur në resort. Sidomos për të huajt, procesi mund të përfshijë një numër shumë të madh lejesh dhe miratimesh. Një ekspert në shitjen e ishujve privatë ka thënë për ABC News se blerësit e huaj shpesh dorëzohen pas disa lejeve të para, sepse procedurat bëhen tepër të ndërlikuara.

Makri tregon se në disa vende, statusi ekologjik dhe kufizimet ligjore mund të peshojnë më shumë se interesi i tregut. Një ishull mund të jetë privat, i bukur dhe relativisht i lirë, por kjo nuk do të thotë se mund të shndërrohet automatikisht në një resort.

Historia e Makrit na kujton se vlera e një territori nuk matet vetëm me atë që mund të ndërtohet mbi të. Elementet që e bëjnë një vend të vështirë për investitorët janë ato që e bëjnë të rëndësishme për publikun: natyra e paprekur, statusi ekologjik dhe ligjet që e mbrojnë nga zhvillimi i pakontrolluar.